2021澳門車位
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2021澳門疫後 車位點樣算? (有片)

回顧一年前的分析《從武漢肺炎看 2020澳門車位》,當時正值疫情初期,筆者認為市民會因為疫情而增加使用私人車輛的比例。

一年過去,參考統計暨普查局剛公佈的資料,結果2020年的私家車增幅是過去五年最高,超出了預期,共增加了1,790輛。

澳門私家車數量變化

同期另一篇文章《武漢肺炎下 樓市跌多少?》,筆者預期物業市場會下調,在無「恐慌情緒」的情況下,下調幅度是10%。

根據統計暨普查局的買賣資料換算車位平均價格,剛好下調了10%,價格由2019年的140萬下調至2020年的126萬。

車位平均價格跌幅

私家車總數

目前趁著一年之初,今期跟大家用過去十年的數據,宏觀地回顧一下澳門車位的過去的轉變,以便了解他的趨勢及將來的發展。

首先看私家車的數量,由圖表可見,早年車位的數量一直穩步上揚,至2015年於高位停止增長,於2020年起再有明確增加,更是五年來的新高,隨著目前的增長趨勢,私家車輛的數量快將打破紀錄,創造歷史新高。

車位買賣數目

雖然車輛數字一直高企,但用來停泊車輛的車位在過去十年間,買賣數量由2010年約8500宗,不斷減少至目前約每年2,000宗,大跌77%。

除了早年價格大升,令交投減少,另一原因是車位的特別印花稅,因它增加交易成本,買賣雙方均多了重顧慮,抑制交易量,令交易持續減少。

然而在車輛增加,即用家增長的情況下,車位買賣減少,表示市場上越來越多人租車位。

相對租金,相信讀者更關心車位的售價走勢。在講解此數據前,大家必需要了解一下澳龍頭產業的走勢。

澳門經濟

澳門一個產業非常單一的經濟體,龍頭產業是博彩業,而博彩賭收高度依賴中國旅客,這批賭客稍有變化,博彩業即大受影響。

2015年國內打貪反腐,中國的大額賭客來澳數字銳減,嚴重打擊賭場貴賓廳業務,澳門經濟因而大受影響。

圖表可見2020年因肺炎疫情肆虐,賭收的下跌比2015年更深,至今仍在尋底,何時回升乃未知之素,有人說疫苗普及接種後,本年第三季旅客便會回來;有消息說,即使恢復通關,內地會嚴禁大額賭客來澳,令賭收恢復存疑。

 澳門車位 十年平均售價

最後,根據統計暨普查局的車位買賣數據,轉化出以上過去十年的私家車位平均售價。

清晰可見,2010-2012年價格正於低位上升,而2013年初實施的車位特別印花稅,拉直了價格走勢,即時令車位供應大減,令原本已在上升軌道的價格頓時急升,脫離合理水平,不斷創新高,租金回報率下降至1厘。

至2015年價格出現拐點,獨頂回落。同年,賭收大跌,車輛停止增加。至此,由政策帶動的價格急升才告一段落。

2015年亦成為市場的分水嶺,之前,大量賣家因政策惜售,市場供應減少,買家追價急升。

2015年之後,因賭收影響經濟,市場逆轉,買家減少。因政策鎖死物業兩年,增加購買顧慮,投資者不敢入市,市場只剩剛性用家,價格反覆向下,出現下建軌道。

在整體回落的趨勢下,澳門的經濟正嚴重受壓,物業市場在本年也應該呈現向下的趨勢,但車位平均價的下降軌道正在逐年收窄,相信本年價格的下降幅度不會太大。

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