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租賃「生死約」

    一直以來本澳租賃市場普遍使用「生死約」,但租賃法裡並沒「生死約」的內容,原因是「生死約」由市場自行調節而來,因租賃法的部份條文不符合用家的要求,例如租客提前終止租約,出租方有權要求補償等要求,甚少租約完全按照租賃法訂立。「生死約」的概念是早年參考香港引入,但因為「生死約」沒有明文規定,而坊間有個別人士對其有不同的修改及添加,令大眾對它有不同的理解,甚至有人說「生死約」對租客的保障不足,需要在新租賃法提高業權人單方終止租約的年期限制。有見及此,特別為大家說明「生死約」原意。

     雖然稱為「生死約」,實際以「死約」為先,在租約的前部份。「死約」期間租賃雙方都均不能終止租約,若租客單方終止,其所繳付的按金會被沒收。租約的餘下部份為「生約」,部份人誤解以為雙方均可以終止租約,其實只有租客可以解除租約,但需提前指定時間通知出租方,而按金可以取回。「生死約」重點是在整個合約期內,出租方不可單方終止租約,而租客最少需完成死租期,於生租期則可無償地提前終止租約,既保障付出遷入成本的租客,亦為其提供彈性。

     至於死約與生約在整份租約各佔的比例沒有絕對標準,一般是各佔一半,雙方亦可協商不同比例。出租方不能單方終止租約,因此如業權人需要出售物業,必須要連同租約一同出售,對租客來說只是更換業權人,對其租賃條款及租期均不會影響。本澳的租賃法應多考慮生死約的概念,在租約期內強化對出租方終止租約的限制會更切合市場需求。

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