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澳門管理人雜誌 車位皇為有車族解決車位難題

車位皇:為有車族解決車位難題

隨著澳門經濟騰飛,居民生活水平持續提高,越來越多人成為有車一族,導致本地車位供不應求。惟車位租售市場咨詢零散,有車族搜羅訊息無門。面對當下「一位難求」的困局,有業者抓緊商機,成立「車位皇」,專門代理車位租售,透過資料整理更新,於網上及不同媒體發放最新的資料,為大眾提供一個全面而公開的車位租售平台,大大提高車位資料的透明度。

澳門車位租售需求暢旺

車位皇於2009年開業,是澳門第一間專門代理車位租售的中介公司。經理陳力旗表示,賭權開放後,經濟持續向好,市民經濟能力提高,越來越多人購買私家車,車位供不應求。但過去車主要租售一個固定車位不易,皆因車位買賣手續程序繁瑣,加上當時車位售價不如今日,買賣佣金較少,所以甚少有地產中介公司專攻車位租售業務,車主需東奔西走,查詢放盤及車位,費時失事。但隨著市場對車位需求日增,車位租售中介業務有很大的發展潛力,陳力旗遂開設車位皇,專門提供車位租售服務。

陳力旗憶述,當時該行業尚屬新鮮概念,開業之初甚至有不少人誤以為是一般物業中介公司,到店內放賣樓盤。後來,公司進行了大量宣傳推廣工作,建立市場知名度。同時針對本澳車位咨詢零散的情況,車位皇更主動搜羅全澳各區車位,建立資料管理系統,並與地產中介、業主保持溝通,定期更新資料。陳力旗還將所收集的車位租售訊息於公司網頁發佈,提高車位資料的透明度。伴隨著車位買賣交投越趨暢旺,加上市場逐漸認識車位中介,車位皇開業年半已達至收支平衡。

政策影響車位價格上升

澳門地少車多,三十萬平方公里,卻擁有二十多萬輛機動車,令本澳車位供應越趨緊缺。陳力旗稱,自《道路交通法》實施後,當局加大違例泊車的執法力度,車主紛紛尋求固定的租售車位,變相加劇車位需求,甚至掀起車位短炒風氣,車位價格飆升。2004年澳門車位平均售價五萬元,至09年已急升至三十至四十萬。

不過,陳力旗認為,2012年政府將特別印花稅由住宅延伸至車位的政策,是影響車位價格上升的主要因素。政策雖令車位炒風緩和,但卻帶來推高車位價格的副作用。他稱,本澳車位一向呈剛性需求,車多位少已成不爭事實,再加上特別印花稅帶來的「緊箍咒」打擊,供應斷層,令本身供應不足的車位市場更加緊張,導致車位價格以倍數上升,在2013年車位價格普遍升幅有八成。現時東方明珠區、新口岸、皇朝、南灣、筷子基、新橋等區域的車位成交價均逾兩百萬元。

儘管價格處歷史高位,但車位買賣仍有市場。陳力旗指,澳門車位市場為用家主導,供應緊張,租金高昂。現時北區黑沙環、高士德、筷子基等區份,近四、五個客戶輪候一個車位。車位價格動輒逾百萬元,並非每個車主都可以承受,所以目前本澳車位交易仍以租賃市場為主。以車位皇為例,車位租賃和買賣的交易量比例約為三比一。至於車位租金,五年前車位租約期滿一般加價一百多元,但今年普遍續租加幅五百元,加幅達40%。筷子基區、高士德區車位租金早已超過二千元;氹仔區租金仍有一千多元;林茂塘、東方明珠個別屋苑達三千元。

疏導車位供求解決問題根源

陳力旗認為,車位價格升幅驚人,歸根究底是車位供應量不足,未來只有舒緩供求緊張才能從根本上解決問題。他認為,短期措施需通過加強道路執法,減少違泊,增加街邊車位,更重要是政府須考慮將特別印花稅放寬至一年,以增加車位供應量。長遠來看,只有出現人口遷移,如舊區人口搬到設施相對完善的新區,才能有效減緩現時部分人口密度較大的區域的泊車壓力。

談及車位市場未來發展,陳力旗仍然看好市場後市。畢竟本澳內部經濟持續發展,若政府無計劃推出措施控制車輛,市場對車位需求依然存在。不用過他認為,目前車位價格實在過高,租金回報率只有一厘,售價與租金水平差距太大,是不健康現象,預期車位市場不久之後會有所調整。

陳力旗又稱,投資車位相對投資住宅始終有一定優勢,主要因車位成本相對較低,不涉及裝修、維修等開支,又不存在租霸問題。同時,車位抗跌能力比較高,市場調整對車位影響不大,認為車位仍可作長線投資。

進駐珠海市場飲頭啖湯

車位皇發展五年,業務漸上軌道,每年收入及盈利錄得雙位數增幅。陳力旗留意到,珠海車輛增長、法規環境、經紀前景等,都與十年前經濟剛起飛的澳門相似,因此決定提早進駐珠海,於去年年中在珠海香洲區開設門市,開拓內地車位中介市場。

進駐珠海將近一年,車位皇在內地的業務暫未取得收支平衡,唯有繼續著力宣傳推廣,建立市場認知及信心。陳力旗稱,珠海目前的車位投資情況不算活躍,原因主要是當地執法未算特別嚴厲,違泊情況嚴重,車主毋須特別花錢購買車位。不過,珠海現有三大發展因素,首先是廣珠城軌已於2012年通車,帶動大量國內人流物流;其次是橫琴特區不斷發展,帶領珠海經濟起飛;第三便是港珠澳大橋將於2016年竣工,形成一小時生活圈,料珠海車輛將伴隨經濟發展而快速增加。若當地交通政策和執法不斷收緊,將來車位需求必增,故看好珠海車位市場。

事實上,澳門投資者已開始關注珠海車位市場,即使珠海車位平均價格已由2012年的十餘萬元上升至目前的二十餘萬元,但與澳門相比,價格尚算低水平。隨著上述因素帶動,珠海的經紀發展情景明朗,車位價格仍有上升潛力,從車位皇珠海分店的交投情況得知,有近半數是澳門人,顯見近年已有越來越多澳門投資者進入珠海車位市場「淘金」。

展望公司未來發展,陳力旗表示,今後會繼續做好現有服務,為客戶提供最專業、快速、安全穩妥的交易。針對複雜的車位業權,如「無契車位」及「份數車位」,該公司會有專業的查冊,證明業權確實才促成交易,保障客戶利益。同時,不斷改善及加快交易流程,該公司曾試過最快一天內完成一單車位租賃交易。此外,車位皇除提供全面的車位交易投資訊息之外,還設有24小時網上放盤及搵位服務,方便顧客。未來會著力將澳門與珠海車位業務緊密連接一起,為澳門人提供更多本地與珠海車位交易投資訊息。

澳門投資者已開始關注珠海車位市場,近年已有越來越多澳門投資者進入珠海車位市場「淘金」。

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