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港車北上|澳門人買起珠海(有片)

根據目前澳門單牌車入橫琴的規定,投資者需在橫琴新區購置房地產(限住宅、寫字樓、商舖),每個單位可申請一個機動車入出橫琴資格。如相關政策推展至全廣東,將會帶動大灣區物業的投資機會,雖然細節仍在咨詢階段,目前知道的是香港單牌車及澳門單牌車將各自有實施的時間表。

在投資時機上,不論那一方的投資者,主要考慮的應是澳門單牌車入珠海或廣東的時間。

首先,因有橫琴單牌車的經驗,澳門將比香港為先試行單牌車入廣東,也首先觸發此政策對內地樓市的影響。其次,雖然香港人口比澳門多,但基於距離問題,因應單牌車政策而遷往內地居住的人以澳門人居多。

更重要的是澳門人的購買力驚人,回顧2013年,橫琴正正因為推出澳門單牌車政策,澳門人只用了短短半年時間,將這一片荒地炒起,將橫琴的樓價由珠海的榜尾一手推上榜首。

雖然澳門人有驚人的購買力,不竟珠海的面積(1,736.46 km²)比橫琴(106.46 km²)大16倍;整個廣東省面積(179,800 km²)更是珠海的100倍。本次政策涉及的地區比之前大千多倍,如盲目地投資,有如用機關槍射烏蠅,只會浪費子彈。

投資者必須精確地瞄準政策引領資金流向的地段,才能把握這次投資良機。既然如此,重點應考慮澳門人於內地的投資習慣,可將投資分為下三類目的:

  1. 日常居住
  2. 周末度假
  3. 純粹投資

日常居住型

最普遍的物業投資目的是日常居住,這類型投資者多數屬家庭為主,投資者及其家人需每天到澳門工作或上學,故十分重視往返珠澳兩地的便利性,除了考慮車輛通關,亦會著重個人通關的路程及時間,珠澳兩地的關口位置便成為他們考慮的關鍵。

珠澳之間,連同在建的口岸,共有六個口岸,分別如下:
• 拱北口岸 
• 灣仔口岸
• 跨境工業區口岸(澳門居民24小時通關)
• 橫琴口岸(24小時通關)
• 港珠澳大橋口岸
• 青茂口岸(在建中,2021年啟用, 24小時通關)

珠海 與 澳門 之間各口岸

居住型投資者考慮的主要是拱北口岸、青茂口岸、港珠澳大橋口岸及跨境工業區口岸四個口岸。至於灣仔口岸屬內港水路口岸,航班班次疏落,關口面積細小,通關能力有限;而橫琴口岸對口是橫琴新區,在本政策下,可謂弊多於利,將另作說明。

港珠澳大橋優勢 看不到才是真的

重點一提,在考慮港珠澳大橋口岸為投資因素時,小心被人工島位置誤導,雖然人工島位於珠海情侣南路對開海面,但實際連接人工島至珠海的通道只有兩條,主通道位於人工島西側,在拱北口岸和澳門關閘之間地底穿過,經高架橋入拱北,上落橋位在夏灣及南屏一帶。

人工島東側雖另有一條雙綫雙程便橋連接情侶南路,唯此橋原為建設口岸人工島時的聯絡道路,大橋開通後主要供大橋工程及維修車輛、大橋口岸工作人員車輛、公共巴士及的士使用,其它車輛只能使用西側的主通道。

港珠澳大橋 通道

若基於大橋口岸優勢考慮投資,應考慮拱北以西的南屏一帶(看不到人工島的一方),而非能看見人工島的拱北以東,情侶南路一帶,一東一西相距半小時車程。故此,大橋對投資物業的優勢來說,「見得見」的未為真,真正的反而是「看不到」的。

四口岸連貫 聚在西邊

了解港珠澳大橋口岸影響的盲區後,不難發現,拱北口岸、青茂口岸、跨境工業區口岸及港珠澳大橋口岸四個口岸的優勢是連貫並集中在拱北以西一帶。

拱北一帶 珠澳通路

即最受惠的地段,由南至北,以拱北口岸為起點,北至板樟山;由東至西,由迎賓路起,至竹山為止,這便是居住型的澳門投資者的重點區域。他們甚少會考慮常被建議投資的香洲區府、斗門或金灣等地區。

拱北以西 主要投資地段

周末度假型

至於周末度假型投資者多數是日常在澳門生活及工作,投資內地以渡假為目標,周末及假日才駕車到內地渡假休憩,會考慮的地區比居住型寬,日常通關非首要考慮,而清淨優雅的生活環境、闊落高尚的居住空間更重要。

一小時車程內,價格相宜,有中央管理的新建屋苑較為符合他們的要求。斗門區、金灣區一帶可能較為合適。

對渡假型投資者來說,還有一地區值得留意,便是鄰近前山的坦洲地區,這位置雖屬於中山,但位置上比很多珠海地區與澳門的距離更短,不熟識的人會誤以為這是珠海範圍。但價格上與中山掛鉤,地理及成本上具有優勢。

斗門|金灣|坦洲

純粹投資型

這類型投資者並非以自用為考慮,目的可以是投資收租或以單位申請單牌車資格之用。這類型投資者一直存在,隨著粵港澳融合,越來越多人北望神州,投資大灣區。加上單牌車政策,會再加多一誘因,以單位申請單牌車資格。

按目前橫琴政策,每個房地產單位只可申請一個單牌車資格。例如居住型投資者家庭需多於一個單牌車資格,便可以透過多持有一個物業來符合申報資格。

純投資型投資者會考慮物業的出租能力、升值空間及二手市場活躍度等等。他們的考慮並非以自身喜好為先,是以本地居民的居住及購房習慣為導向,成熟而人口密集的本地社區較為合適,沒有指定地區或城市。

以珠海為例,香洲區府或新香洲、老香洲一帶都可以是他們適合的投資目標地區。

作為純投資者,在考慮物業投資時,與之前兩類投資者相比,多了一項特別的要求,因為他們的考慮以本地居民為導向,他是必需要留意內地學區的問題。

因為有一個好的學區,特別容易受到本地居民的青睞。情況就好像香港校網一樣,在好的校網內,例如41校網內,物業的價值往往比週邊的校網為高,也相對地容易出租或出售。

對於這類型投資者,最後特別要留意「住宅房」及「商住房」的分別,因為本地居民對這兩類型住宅單位的投資取向相差非常之大。詳情可以參考另一篇文章《中國樓市的「防火牆」》,內有詳細解釋。

如果香港的投資者想快人一步,及早趁著澳門單牌車政策去投資內地城市的話,地點方面,可以參考上述「日常居住型」投資者及「純粹投資型」投資者的目標地區。

因為這兩類型的目標物業在出租及升值能力面都較為優勝,進可攻,退可守,比較適合跨境的投資者選擇。
投資時機方面,應在澳門單牌車入珠海或廣東的政策落實之後開始較為穩妥,避免因政策延誤或中途改變的影響。

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