港澳齊通縮 樓市會唔會縮
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港澳齊通縮 樓市會唔會縮?

近期港澳兩地因應目前經濟不景,先後出現物價通縮的報導,如這種情況常態化,會對兩地的樓市有何影響?樓市會否萎縮?

由2019年12月疫情開始至今差不多已一年,港澳由本年初開始各自對外封關,兩地疫情發展迥異,香港疫情久久不散,現正在經歷第三波爆發;相反,澳門疫情則早已受控,多月未有新增病例,至今未有死亡個案。

港澳政府也先後推出緩助本地民生及經濟的措施,早期兩地政府的反應經常被拿來比較,坊間認為香港政府的反應總是慢兩拍,令香港人需要四出搶購口罩、市民街頭席地用膳、廁紙成為偷竊目標等。

相反,澳門人生活如常,日常生活沒有受太大影響,兩地民生狀況對比強烈。

疫情不似預期 經濟走向深谷

按SARS經驗,早前社會預期本次疫情會於五、六月隨著氣溫上升而退卻,但事與願違,疫情反覆持續至今,繼續影響世界經濟,政府及商界大失預算,港澳兩地先後出現財政赤字、失業率上升及通縮等問題。

香港除了2019/20年度整體錄得106億元赤字之外,2020/21年度首六個月(四至九月)共錄得2,798億元赤字。

香港的失業率由2019七月起隨社會運動開始增加,承接疫情由2.8%持續上升至目前6.4%,近16年來新高。除此之外,自本年七月起至目前已連續三個月錄得通縮。

澳門自疫情封關後,賭收慘淡,2020/21年預算赤字389億澳門元,回歸20年以來首次赤字預算。失業率由本年一月起持續上升,由原來的1.7%上升至目前2.9%。

據統計局數據顯示,本年九月綜合消費物價指數按年下跌0.40%,近十一年來首次,統計局表示若連續六個月或以上指數為負值,則視為進入通縮周期。

若兩地的赤字、失業及通縮情況持續,將會產生一連串的市場反應,處理方法比疫情更困難,影響深遠。因為澳門多年未見如此惡劣的情況,社交媒體上甚至有人擔心持續下去,澳門會否破產?

市民延後消費 企業收縮裁員

當經濟進入通縮周期,消費者預期通縮持續,物價低處未算低,會延後消費行為,期待稍後以更低價格購買同樣的商品或服務。當市民普遍延後消費,市場購買力降低,拖低整體經濟水平。市場消費能力下降,企業會收縮業務規模,關閉門店及裁減員工以減省開支。

出現賤物鬥窮人 形成惡性循環

商品及服務價格越趨下降,企業經營困難,減少投資、收縮業務、減薪裁員成將成為常態,失業率推升。在職者因工作不穩,安全感下降,更加省吃儉用增加儲蓄以備不時之需,進一步削減消費開支,市場購買力進一步降低,出現賤物鬥窮人情況,形成惡性循環。

六年通縮 樓價坐艇十三年

九十年代香港的製造業大量北移,經濟出現結構性轉型。同期因為香港前途問題,移民潮湧現。1997年遇上金融風暴,經濟下行,失業率攀升,形成上述惡性循環,香港於1999至2004連續6年出現通縮,樓市由1997年高位急速下跌,樓價持續尋底。

在通縮期間,資產物業不斷貶值,市民為保留資金防身,減少消費及投資,各類商品、服務及資產價格越趨下降。物業業主為保留租金收入,多願意減租留客。

在6年通縮期間,物業租金反覆向下﹐樓價至2003年SARS疫情過後才開始觸底回升,到2010年才回到1997年的水平,高位入市而又捱得過負資產的業主足足坐艇十三年,樓價才回到家鄉。

港澳結構問題 短期難解

香港社會問題仍然存在,亦未見得可在一兩年內解決,現在民間已出現移民潮,資金及人材不斷流失。香港的主要產業 – 金融服務,其國際金融地位亦因為各國質疑「一國兩制」是否名符其實地在香港實施,而令前景不明。貿易及物流業則因為美國的「香港政策法」被取消而失去優勢。

至於澳門,其產業單一地只有博彩業及旅遊業,兩者均須客戶親身消費,受疫情引起的通關限制影響非常嚴重,雖然澳門自九月起逐步開放內地旅客入境,目前市面可以說是沒有賭客也沒有旅客。旅遊業要待通關限制解除才可以恢復,相信要待疫苗量產及完成大規模接種方可,起碼一兩年時間。

博彩業前景更不明朗,有消息指,因國內防範資金外流,限制「大客戶」的資金或個人南下澳門,賭廳業務大受影響,即使疫情過去,此問題仍然會持續,未知何時恢復。

負資產時代再臨?

環顧目前的境況,有點像1997年,社會遇結構性問題、失業率攀升、移民潮出現、經濟下行,疫情爆發及通縮出現,萬一出現惡性循環,市民對前景悲觀,擔心資產貶值,投資者寧願要錢唔要磚頭,而準買家普遍認為「遲買平幾球」的話,樓市有可能經歷慢長的下行週期,負資產時代再臨。

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