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武漢肺炎下 樓市跌多少?

承接上一篇參考2003年香港沙士應對情況,從武漢肺炎看澳門車位的文章,繼續說香港樓市預測。本次疫情香港民眾的處理大致與上次相同,除了做足個人防禦措施外,盡量避免人多擠迫的地方,能用私人交通工具的也會也盡量使用,避免於公共交通工具增加感染機會。以目前資訊,病毒能夠依附於感染者接觸過的地方一段時間,例如巴士的扶手,即使車箱人量不多,只要曾經接載病者,對後來的乘搭者也有風險。港澳情況相同,結論是對私人車輛及停車位的需求增加,雖說需求增加,但只屬於短暫性的,並不會因此增加車輛數目,更不會推動價格。相反,參考2003年香港數據,2020年樓市理應下調。

2003年香港經歷了「沙士」(SARS)洗禮,受沙士感染人數高達1,755人,最終喪失了299條寶貴生命。當年因為疫情,香港被列為疫埠,樓市也出現下跌,部份地區因有疫情發生,出現恐慌性拋售,淘大花園曾錄得七成跌幅,但整體樓市,在「沙士」跌幅約為10%。

經歷過沙士的人均理解,樓市下跌是因為市場恐慌,而恐慌產生並非因為疫情發生,而是對疫的無法掌握。當年市民身處其中,每天看著不斷增加的確診數字及死亡人數,隔天聽到又有新的感染途徑,即使在家裡也不安全,似乎怎樣防範也身處風險當中,疫情無止境界的沒完沒了,香港好像快被世界遺棄,就此「玩完」感覺,市民對前景感到悲觀及絕望,直至五六月氣溫回升,疫情開始消退。

綜上,樓市下調的深度關鍵在於「恐慌情緒」。本次與沙士的最大分別是有了「經驗」,有了沙士的經驗,坊間已及早發出警告,市民均十分緊張作防避,整體恐慌情緒不算太高。坊間普遍說法是希望在出現社區爆發前阻止疫情進入並及早找出醫治方法,否則要待氣溫回暖才可解決。預期的最後底線是「氣溫回暖」之時,但萬一發現本次病毒不會因回暖而消失的話,絕望的恐慌情緒將會再次出現。若只是因疫情發生及交投淡靜因素,整體下調幅度應不大於10%;萬一再出現絕望的恐慌情緒,下調可以在10%以上。

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