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如何揀個好車位 | 車位投資篇

繼上一篇文章跟大家分享用家心目中好車位的定義,本篇續說對投資者來說,如何才算好車位?簡單說,用家考慮車位的因素較為短期,而投資者則考慮長期因素。這些長期因數可歸類為四種,分別為「現金流量」、「增值能力」、「抗逆能力」及「變現能力」。

先說現金流量,如要車位產生現金流,車位需要有較好的出租能力,如要衡量車位的出租能力,大家可以參考上一篇文章了解租客是如何考慮車位,在租客而言,如一個車位對他們來說屬好車位,該車位的價值及出租能力自然較高。

除此之外,在現金流量方面,我們仍需考慮兩方面,一方面是該停車場的車位數量與大廈住宅數量的比例。在同一大廈或屋苑,如每一車位相對的住戶數量越多,該停車場車位的競爭力則越大。另一方面要了解該大廈或屋苑是否有特定的主要客源?如主要是家庭住戶則最好,因為一般家庭較普遍用車的習慣。但如屋苑的主要住戶是外地學生,例如沙田/大圍個別屋苑;又或者大廈內很多單位用作旅館或Airbnb用途,例如西九龍附近一些住宅大廈。以上的住戶類型都不會駕駛,對大廈停車場的車位需求沒有需求。

第二類因素是增值能力-在地域上,如社區屬新發展地區,區內的人口密度不斷增加,相對地,區內車位的需求及價格會慢慢提升。但投資此類地區時,需特別留意下大廈周邊有沒空置土地,如有的話,必須要了解土地將來的用途係。萬一該土地的規劃是用於大型停車場或泊車設施,則會影響周邊大廈內的車位價格,因此需要格外留意。除了宏觀看地區外,亦要微觀地了解目標大廈的公契有沒對停車場車位作業權限制,例如車位只可以賣予同一屋苑的業主或者只可供大廈內的住戶使用,如有的話,則等於為車位的客路封了頂。因為即使周邊發展增加客流,也不會為停車場增加客源。相反,如周邊個大廈沒有業權限制或者有更加多的車位供應,只會壓低大廈的車位銷路及價格,故投資有業權限制的車位前,需考慮清楚。

第三類因素是抗逆能力-有意投資車位的投資者甚少只投資一個車位,多數會買三個或者以上。如投資多個車位應避免將所有車位集中投資於同一停車場內,正如在第一類因素內說,大廈或屋苑均有其主流客源,如所有車位均在同一停車場內,就如同將所有雞蛋放在同一籃子內,難以分散風險。舉例說,如大廈用戶主要為商務客戶,而目前受到疫情影響,很多業務被迫暫停或終止,甚至增加大廈單位的空置率,大廈車位的需求也會受到牽連地減少,投資者的所有車位均受影響。投資者如能分散投資不同地區或住戶類型的大廈車位,即使一方車位受影響,另一方的車位亦可如常出租,可有效分散投資風險,從而增資抗逆能力,關鍵在於保持整個投資組合的出租率。

抗逆因素同時要考慮欠租問題,所有需要現金流我物業投資均存在此風險,作為業主當然希望找到好租客,準時繳租,但無論如何篩選租客也沒法完全避免,需要事前考量減低影響。比方說,如租客正正是受疫情影響最大的一群,這是無法預計的,但目前很可能會出現欠租的情況。若投資者事前已分散了客源風險,出現集體欠租的機會則較低。

從另一角度,投資車位可有效為投資者減低欠租的風險及影響。假設本金相同,投資住宅或商業物業,可能只可購買一項物業,如租客欠租的話,投資者會被100%欠租。若投資車位,因金額較低,投資者可以購買三至四個車位,如其中一個租客欠租,其餘的車位會如常出租,業主能保持較穩定的現金流,可更加彈性地處理個別的欠租個問題,避免在失去所有租金收入的情況下,艱難地處理追討欠租的法律行為,而此類追討一般是經年累月的。

最後一類因素是變現能力,所有物業投資均需考慮此因素,最簡單的考慮是購買物業之後,如何將物業賣出去?即是評估說物業的二手市場,這包含了第一及二類的考慮因素,如果車位出租率高、升值空間大、住戶比例高的話,相對地潛在買家亦較多,當投資者需要出售物業時較為容易。相反,如車位出租率低,住宅比例少,四周大量空置車位,則較難找到買家接手。

除了二手市場,物業投資都需要考慮物業轉按及加按的能力,即是銀行對有關物業的取態。物業的轉按及加按如用得恰當,它非常之有用工具。它可以在旺市時增加投資者的資金,進行更加多的投資項目;相反地在逆市時,可作物業融資,讓投資者在不用賤價出售物業的情況下,取得資金渡過暫時的難關。此因素需要從銀行的角度考量車位或物業的按揭能力,一般來說,車位考慮因素除了公契有沒轉售限制之外,還會受大廈的樓齡影響,如樓齡超過40年的住宅物業,按揭條件會比較遜色,建議投資者在投資樓齡較大的物業時,多了解銀行的按揭評估。

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