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商訊月刊Business Intelligence專題訪問


據統計,黑沙環的車位由2007年道路交通法前的最高價格12萬到今年11月最高價格75萬;高士德則由2007年前的20萬,到現時幾乎突破百萬。筷子基的車位價格一向高企,但今年升幅也有二至三成。車位價格瘋長,有人形容“車位比黃金更值錢”。

根據特區政府物業登記局的紀錄,2005年,黑沙環區域一個車位約3萬元,5年後的現在,同一個車位叫價高達75萬,升值近25倍。隨著經濟起飛,澳門不止是樓價,車位價格也以驚人速度上漲。澳門“有車人士”越來越多,新樓盤相繼落成,車位由過去無人問津變成“搶手貨”。有不少散客看中車位投資市場,認為與其炒賣樓宇,倒不如炒賣車位。

僧多粥少

位皇專訪-商訊雜誌

從事車位仲介業務的車位皇股份有限公司總經理陳力旗說:“澳門車多泊位少,車位投資價值將越來越高。今年以來車位升值幅度理想。”

據該公司統計,截至去年11月,高士德和黑沙環車位升幅超過五成,最高價格分別達到95萬及75萬元;離島區車位雖然充足,但由於基數低,近年隨著各大豪華酒店和住宅相繼落成,氹仔的車位升幅也超過四成。

陳力旗表示,數年間發展急速,私家車及車位需求大增,固有的社區配套未能配合,因此造成了僧多粥少的局面。據他統計,澳門現時大約只有4萬個車位,但在街上行駛的私家車至少有8萬輛,形成失衡局面。何況很多車主不只需要一個車位,可能上班地點租一個,住處再租一個。因此車位需求量非常大,是車位的價值不斷上升,業界的和投資者也開始關注車位市場。

有車位投資者表示,以往買下的車位現在漲價20倍,無論是自用、租售或長線投資,利潤都相當可觀。與其炒樓,不如選擇成本較低但同樣有升值潛力的車位。 去年年尾,車位市場波動相對減緩,成交數量減少。有車位業主憧憬升值而封盤,亦有投資者大手買入出租。

升值不止

陳力旗指出,車位緊缺的地區,車位租金普遍逾兩千元,車位回報率月三厘左右,算是不俗水準。澳門車多泊位少的情況難以解決,市場仍有需求。相信長遠來看,車位的價格仍有上漲空間,故吸引不少投資者買入車位保值。

在2005年前,澳門車位僅數萬元一個亦乏人問津,由於當時交通法寬鬆,無論私家車,電單車,重型大貨車都可以隨街亂泊,即使被警方票控,亦沒有規定繳交罰款期限,因此車主們大都不會花錢買車位,另車位價格一直處於低水準。及至2005年後經起飛,人均收入提高,汽車數量增加,車位需要亦相對增加。加上2007年特區政府推行《道路交通法》,除了把違例定額罰款提高至300元,還規定車主必須在收到告票後15天內繳款,否則移交法院追收。一時間人人自危,另車位的需求急增。

在2009年和2010年,政府運輸範疇又出臺了多項政策和措施,例如試行電單車泊位收費計劃、公共停車場醞釀加價事件,另無論是私家車位和電單車位不斷升值。

早前海擎天車位優先向業主開售,雖然價格高至50至80萬不等,但該區車位緊絀,銷售現場居民居多,以致大排“長龍”購買車位。在求大於供的情況下,有本地的投資者看準時機,再有升值潛力的新口岸大量購入車位,等待升值。

嚴重失衡

據車位皇的統計顯示,新口岸的車位有年頭到年尾升幅亦達三至四成。加上9月“劉十招”推出後,遏抑樓市炒風,豪宅交投放緩,投資者轉移到其他投資領域。車位市場不但沒有受到影響,反而炒風加強。至近期,內地及香港相繼加強力度控制物業市場,影響整體市場氣氛,又適逢年尾為市場淡季,車位市場成交才有所減少,但仍未見減價求售的例子出現。

高士德、沙梨頭及黑沙環等區對車位的需求量最大,因人口密集,社區與早年建成,當時亦沒有考慮到大量車位的需要,因此增加車位比較困難。這些地區近期有新樓盤入夥,進一步推升車位需求,售價和租金繼續上升,成為澳門對車位需求量最大的區域。

據統計,黑沙環的車位由2007年道路交通法前的最高價格12萬到今年11月最高價格75萬;高士德則由2007年前的20萬,到現實幾乎突破百萬。筷子基的車位價格一向高企,但今年升幅也有二至三成。車位價格瘋長,有人形容“車位比黃金更值錢”。

陳力旗預測車位市場,短線投資看好高士德、沙梨頭及黑沙環等區,因其供求不平衡,物以罕為貴的情況下,短期內亦會有所升幅;長線看來,氹仔離島區因有大型基建及度假村相繼落成,有利未來發展,而且該區有充足的住宅供應,碼頭亦可能會搬移到離島,相信會成為澳門新的中心城區。

車位投資以往並未受重視,放盤和買盤都很難找到仲介代理,市場資訊分散及不流通。此外,車位比起其他物業,如住宅、寫字樓等,物業登記資料比較複雜,交易時業權檢查冊也困難。但隨著車位市場逐漸受到重視,專門的仲介公司如車位皇出現,讓車位的售賣更加方便。

政府有責

陳力旗指出,車位投資有其市場獨特性,澳門因為地方小,停車場不多,而買車自用者不斷增加,車位供求早已失衡,私人車位在市場上已屬罕有物業,有些區域甚至有錢也買不到。因此,車位不論市好市淡一直保持增值,跑贏其他類型物業。另外,由於車位的成本較低,不像住宅、商鋪等動輒數百萬元,即使有銀行按揭,首期也要數十甚至過百萬,投資車位數十萬便有交易,也可選擇按揭將成本進一步降低。同時,車位投資較其他投資風險也低,容易管理,可說是相當吸引。


特區政府近年積極尋求可行方式和合適地點,增加公共泊車位,以回應公眾的需求。然而一部分公共停車場泊車位仍未被充分利用,尤其電單車車位的使用率偏低,其中祐漢公園停車場上半年電單車泊位的平均使用率僅有0.5%。

在車位市場,不僅私家車位炒風旺,電單車位也有一定的升值空間。現時澳門電單車多達9萬輛。特區政府繼新的《道路交通法》,又推行電單車街道泊位收費計劃。如此舉在全澳門實行,肯定會推高私人電單車車位的價格。

因應車輛數量持續增加,為緩解本澳的泊車壓力,交通事務局不久前就表示會繼續尋求合適地點增加泊車位供應,尤其是電單車泊位,將繼續在具備條件的公共停車場內,增加電單車泊位數量。同時加強宣傳,提高公眾使用停車場電單車泊位的意願。


 陳力旗指出,政府若要緩解車位短缺問題,除了需在新發展地區加建停車位外,亦要完善公交配套,以增加市民使用公交的意欲,減輕私家車和電單車的需求。作為車位仲介人,他希望政府能更妥善地處理車位問題,從而讓整個車位市場得以適當調整。

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