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力報地產觀點:精明投資澳門物業

     澳門人自置物業比率高達85.5%,普遍業主會以投資為目的購買額外物業,讓資金保持增值,所謂「錢搵錢」。 物業投資最大的好處是可借用他人的資金來投資,投資者只需支付首期,銀行會為投資提供按揭。投資澳門物業時,有幾項事情要注意,才能做出精明的選擇,尤其在目前樓控「辣招」措施之下。

     較容易被忽略的是交易成本,當中包括「不動產轉移印花稅」,澳門採用累進稅率,物業交易的首200萬元,印花稅為1%;200至400萬元為2%;400萬元以上為3%,即物業的交易金額越高繳稅的百分比亦相對提升。以一個200萬元的車位與一個600萬元的住宅交易為例,物業價值相差三倍,而印花稅相差卻有六倍之多,其轉移印花稅分別為$21,000及$126,000。

     其次要留意的是按揭調控,自2017年5月起,非首次置業所購物業在330萬或以下的,按揭成數收緊至70%;價值330萬至600萬元的,按揭收緊至60%;價值600萬至800萬元的,按揭為50%;價值800萬元以上,按揭只有40%。同樣以一個200萬元的車位與一個600萬元的住宅交易為例,首期分別為60萬元及$240萬元,相差四倍。在購買成本的問題外,可進一步考慮不同物業類型的出租率、租金回報率、價格升幅、管理維修費及遇上租霸的機會等等。

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