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力報地產觀點:新租務法(二)鎖租三年 車位租金勢大升

     新租務法塵埃落定,其一為業主不得單方終止租約的期限由兩年改為三年,雖字面只是由二改為三,似乎無傷大瓦,但魔鬼總在細節裡,因租務法中原有「自動續約」規定,即租約期滿,如無依法終止,便會按原租金不斷自動續約。當「三年限制」加上「自動續約」,產生的效果是不論租約一年還是兩年,只要約滿時租客不願退租,業主必須按原租金續租至三年,相反租客並無此限制。

     此例一出,市場即有迴響,有業主李太原打算將車位出租,待一年後兒子大學畢業才收回自用,在車位市場,一年租約原本十分平常,但新租務法將業主禁止單方終止的陳年法例重提出來,更增至三年,李太擔心租約期滿時「被續租」,又無權加租,屆時兒子反被迫變為租客,而到時租金必比目前更高,蝕本收場,因此即打消出租念頭,寧願將車位閒置一年。

     類似李太的例子相信會越來越多,更多業主拒絕出租,租盤供應減少,僧多粥少的情況下,只會推高租金。願意冒險出租的業主,為補償「被續租」時的租金損失,開價會更進取。如同當年特別印花稅延伸至車位一樣,新交易鎖兩年,大量業主封盤,賣盤供應減少,一年間車位價格大升80%。前車可鑑,車位乃剛性需最高的物業,鎖租只會推高租金。

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