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力報地產觀點:新租務法(九)租賃謠言 逐一擊破

     對新租務法,網上流傳不同的誤導訊息,例如續租退租均需「認筆跡」;少於三年的租約,續租時不限制加租;無契物業不能出租等。 首先退租需「認筆跡」的說法過於籠統,令人誤會凡租賃完結必須再認筆跡。事實上,法例沒有「退租」的字眼,新法影響的「退租」只是租約中途雙方協議廢止的情況,與租約期滿失效無關,租約到期並不需認筆跡。至於中途退租,須「認筆跡」的要求於舊法早已存在,但實務執行性不高,新法只是將「認筆跡」的門檻由「當場認定」降低為「對照認定」,實務上影響不大。至於續租,法例並未要求續租必須簽署新租約或認筆跡。

     加租方面,新法將禁止出租方單方終止的延至三年,並未限制加租,但若原租約沒妥善安排,再結合自動續約的法例,出租方續期欲加租,只能雙方協商,即租客同意的情況下才可加租。客觀效果如同實務的「生約」概念,租客可單方退租,但出租方不行,而加租必須經租客同意方可實現,租賃的主導權在於租客。因此短租的原租約條款對出租方十分重要,需要妥善安排。

     無契物業不能出租的說法亦不盡符實,須視乎無契的背景及出租方權益,部份無契物業可以合法出租及訂立有效之租約,因涉及的問題較為複雜,未能盡錄,建議按個別情況找專業的中介咨詢。

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