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力報地產觀點:新租務法(三)陳年思維 立現代租法

     關於出租人禁止單方終止租約期限的法例,有學者介紹,該法源自一百年前,於第一次世界大戰後,為保護流離失所的難民而設,並沿用至今,然而今天將限期由兩年增至三年,或許立法者懷舊之餘,亦分不清現時社會與百年前的分別。

     與百年前的分別是,現在沒有戰爭,社會環境穩定,普遍市民有接受教育,有語文能力,且著重合約精神,能夠按自身需要與對方協商租約。事實上,市場上早已淡忘了此不合時宜的懷舊法案,實務上普遍採用「生死約」訂立租約,例如四年租約,當中兩年死約;兩年生約。「死約」期間,雙方不得退租;「生約」期間,租戶提前指定時間退租,可取回按金。如此,租戶具有彈性,業主四年間不得退租。

     時移世易,百年前的法例不能迎合現代社會的需求。只有一種情況,才會令租戶失去預算,因「生死約」沒標準格式,少部份出租人會加入退租條款,這則有可能令租戶實際使用時間比租約短,增加租用不確定性。我同意在這情況下對租戶作出保障,畢竟他們遷入時付出了成本。

     相關法例應集中考慮這種情況,建議法律條文改為「租賃期內,出租人於首三年內無權單方終止合同,但租賃期滿不在此限」。這就不會將大量無關的短期租約捲入這個「三年限制」的紛爭中,令租賃雙方徙添顧慮。

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