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力報地產觀點:出售物業要少心(四)魔鬼條款

正所謂魔鬼總在細節裡,買賣時需要小心特別條款。部份買家因擔心按揭不足,要求簽署「保證按揭」條款,原意上無可厚非,賣方亦有權不接受,但操作上容易被濫用,增加賣方風險。這類問題一般比「生訂」遲發生,更容易觸發特別印花稅問題。

「保證按揭」是一種特定條件的退訂協議,指明若買方無法獲批某成數或金額的按揭,可取消交易,全數取回訂金,協議單向保障買方。在特別印花稅下,買方一旦引用,賣方「中招」的機率幾乎是百分之百,因通常在交易後期才會引發,交易早已申報。最後買方要求退訂,賣方便白白做了數月的訂金保管人,兼被特別印花稅鎖兩年。這類協議最伏的是,無法要求公允的第三方証明其按揭問題,只是買方說了算,無從稽考,容易被濫用作其他原因的退訂理據。

建議當遇到「保證按揭」條款時,賣方應考慮清楚是否接受。即使因體諒對方而接受,應限制條款的有效期於三周之內,並要求對方確定按揭才申報交易。另一方法是,隨時間減少買方因取消能取回的訂金比例,提高買方後期取消交易的成本,減少取消交易的誘因。

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