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中國樓市的「防火牆」|你準備好為國捐軀了嗎?

眾所周知,中國有兩道世界知名的「牆」,一道是萬里長城 (The Great Wall),另一道是網絡防火牆 (Internet Firewall)。

事實上,中國還有一道「防火牆」設在物業市場內,目的也是與網絡防火牆相同,用以維持市場穩定,這道物業防火牆便是大家熟識的「商住房」,在過去多年來,港澳投資者對其貢獻甚多,可惜這道防火牆不是用來保護他們的,相反…

一直以來中國物業主要分為三種類型,工商物業、住宅房及商住房。工商物業顧名思義只作工商業務之用,不能居住;住宅房則與工商物業相反,只可居住,不同作商業之用,即不可營商或登記為商業地圵;商住房則介乎前兩者之間,可供人居住,也可以登記公司。

早期,所有人士可以自由選購住宅房及商住房。兩者分別主要是用途、土地批租年期及水電計費標準不同,住宅房以民用標準計算水電,較便宜,而商住房則以商用標準計算。

當時的商住房大廈沒有現在的美觀精緻,外觀多像賓館大廈,地面大堂掛滿不同的公司水牌。

本來住宅房及商住房各有優勢,適合不同的使用者。由2010年起,因為樓市熾熱,中國各城市先後推出限購令。

普遍而言,住宅房只供本地戶籍人士有限度地購買,而商住房則沒有此限制。政策目的的保障本地居民的置業需要,及減低外來資金對住宅房的影響,同時繼續讓外來資金投資商住房,帶動地區經濟。

自此,發展商為了營利及繼續吸收外來資金,開始建造外觀與住宅房無異的商住房項目,此舉有效將欲投資住宅市場的外來熱錢引導至商住房項目。

在此階段,因為住宅房的土地年期較長,水電成本較低,而且可享多種地區優惠,較受居民歡迎,而商住房因沒有限購及可作商用,亦有一定的支持者。

但及後,政府政策再出現變動,容許住宅房可作商業登記之用,當下令商住房僅有的優勢給抵銷了,住宅房即成為投資者、用家及租客的首選,而商住房因為種種的不足,淪為次級資產。

住宅房及商住房有何分別?

  1. 政策限制:「住宅房」有限購;「商住房」不限購
  2. 貸款限制:「住宅房」貸款條件較好,可按七成;「商住房」最多只按五成
  3. 水電成本:「住宅房」按住宅標準,費用較低;「商住房」按商業標準,費用較高
  4. 戶籍學額:「住宅房」可以落戶當地,並享有學額,小朋友可以在當地校網內上學讀書;「商住房」不可落戶,亦沒有學額
  5. 稅率優惠:「住宅房」買入時,契稅以住宅準計算,費用較低。賣出時,個人所得稅因應擁有物業數量及持有年期享不同優惠,最多可稅費全免;「商住房」契稅以商業標準計算。賣出時,沒有稅務優惠,個稅為物業升幅的20%。
  6. 使用年期:「住宅房」土地使用年期70年,「商住房」土地使用年期40年。土地到期有機會需要補地價或被收回土地,因此餘下的土地年期短會較難出售。

商住房雖淪為次級資產,但為何變為防火牆?

因為國內物業市場結構複雜,政策經常變動,商住房的投資者多為「外人」,對市場的熟識度不足,亦不夠資格購買住宅房,所以商住房仍不乏購置者。

綜合限購政策及兩類房用途相等的客觀效果是,地區本地居民的資金集中於一級資產(住宅房);外來熱錢則集中於次級資產(商住房)。

在資產安全度的角度看,住宅房把本地居民的資金保護在內,而商住房則利用外來資金在外圍築起一道防火牆,當市場經濟不穩,出現下行時,首當其衝的是市場承接度不足的商住房項目,損耗的多是外來資金,對本地居民資產及民生影響不大,有保護本地社區穩定的作用。

如何分辨住宅房及商住房?

說到這裡,明智的投資者也會認為受人保護,總比替人遮風擋雨好,能賣也先考慮住宅房。那如何清晰分辨兩者?可以從幾方面看,首先從代理或廣告,商住房一般會被稱呼為「公寓」。

其次從外表看,在同一地區,兩類物業相比,住宅房會明顯人多車多,而商住房比較冷清。最重要從產權證上看,兩者土地租賃年期有明顯分別,住宅房年期一般是70年,商住房則是40或50年。

受限購是否只可考慮商住房?

若投資者受限購政策限制,是否只可選擇商住房項目?當然不是!事實上,投資者可以曲線投資住宅房項目,詳細內容可參考另一扁篇文章《車位投資突破內地限購》

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