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「加息」是入市警號還是最後召集?

     美國聯儲局自2015年12月展開新一輪加息周期,至今已累計加息5次,合共1.25厘,澳門銀行雖未有跟隨,但加息壓力越來越大,香港評論主調提醒買家留意供款負擔增加,謹慎入市,但於自置物業比率高達85.5%的澳門來說,似乎不夠全面,「加息」是入市警號還是最後召集?

     對首次置業的人士來說,「加息」無疑是會增加供款負擔,但對於購買額外物業收租的投資者來說,「加息」卻是入市提示,因他們目標是投資收租,加息是基於經濟穩定,在正面的經濟環境下,物業價值及租金均會上升,在按揭供款上升同時,租金亦會增加,抵消「加息」影響。相反,「加息」後只會減低投資者的入市能力,因為購買額外物業,銀行會以其「爭收入」來進行新按揭的壓力測試,「爭收入」即收入減去原來的按揭供款。加息後,原來的供款增加,令其淨收入減少,其次新按揭的壓力測試水平會因加息而提高,兩者影響下,其購買力會被削弱,有機會因不通過壓力測試而無法承做按揭。綜合以上,投資者於「加息」前購買比事後有利。

     「加息」影響個人的按揭條件,而按揭還需考慮物業因素,銀行審批按揭時,主要分「自用物業」及「投資性物業」,「自用物業」指個人名下的第一個住宅或車位物業,而工商物業及第二個住宅及車位均屬「投資性物業」,「自用物業」目前的按揭利率普遍為P-2.75,而「投資性物業」約為P-2.5,以200萬按揭供30年為例,總息差約十萬元。此外,利率差亦會影響壓力測試的通過機會。若閣下已有一個自置住宅物業,可以考慮以「自用物業」投資車位,以獲較好的按揭條件。

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